Her er triksene for å finne den rette megleren

– God megling er sjakk, dårlig megling er ludo. I ludo er alt tilfeldig, i sjakk påvirker du resultatet. Alt du gjør, gjør du for enten å få til noe eller å unngå en uønsket konsekvens. Det er prestasjonsbasert, sier Tore Kenneth Aadland, daglig leder hos Proaktiv.

– En megler skal være en investering og ikke en kostnad. Det oppnår man først ved å ha en klar strategi som er utprøvd, en bredde i markedsføringen, kvalitet i materiellet, gjennomtenkt forhold til visningen og et trykk i budrunden, sier han.

Aadland sier at minst 30 prosent av boligannonsene som ligger ute er så dårlig presentert at selger heller burde megle selv.

Vi har snakket med tre erfarne meglere i Bergen. Hva de mener er viktig i valg av megler kan du lese nederst i artikkelen.

– Det bør ringe en varselbjelle

– Man må gjerne snakke om lange linjer, korte linjer, renter og arbeidsledighet. Men en god megler slår alltid markedet. Fokus må være på hva som skal selges til hvem, hvorfor og hvordan, sier Aadland.

– Man ønsker den billigste megleren som lover mest. Her bør det ringe en varselsbjelle da denne kombinasjonen stort sett kjennetegner de dårligste meglerne. Kan man ikke ta betalt for kvalitet så reduserer man heller prisen og lover mye – det er sjeldent en vinneroppskrift. Det er ingen sammenheng mellom det man lover og det man leverer.

– Hva bør man velge da?

– Velg heller den som vil gjøre at de midlene du investerer i megleren forvaltes på best mulig måte, troverdig og planlagt, for deg slik at du sitter igjen med mest mulig etter endt salgsprosess. Det er uheldig å spare åtte tusen i meglerprovisjon, og deretter tape hundre tusen i budrunden fordi megleren var litt billigere, men mye dårligere. Husk at de beste meglerne bare trenger å skape et resultat på 0,5 prosent mer for å være langt mer lønnsom enn de mindre gode, sier han.

– Viktigst av alt er det å ha en klar tanke om hva man skal selge. Hva skiller denne fra tilsvarende eiendommer i markedet, og hvem er den ideelle kjøperen? Først når det er på plass kan man skreddersy en meglingsløsning som er målrettet, troverdig og vil gi best resultat.

Ha megleren på “jobbintervju”

Så hva er den erfarne meglerens råd til deg som skal selge? Hvordan skal du velge megler?

– Se på det som et jobbintervju. Om du skulle ha ansatt noen ville du vært veldig fokusert på hva den personen kunne gjøre for deg. På hvordan den vil løse ting og på hvilken kompetanse den innehar.

Her er noe av det Aadland mener du bør være obs på, og tenke over:

• Hvilken strategi presenterer megleren?
• Stoler du på megleren og er sikker på at salget vil gå trygt og ordnet?
• Er hva man skal gjøre og målene klare slik at det blir effektivt og riktig?
• Er megleren entusiastisk og løsningsorientert? Kan han faget sitt og skjønner hvor utfordringene ligger og presenterer gode løsninger?
• Hvor mange eiendommer har megleren for salg – hvor mye tid kan du regne med at han bruker på deg?
• Gå på nett og se på kvalitet på tekster og bilder – er dette godt håndtverk? Kunne bildene eller tekstene vært bedre? I tilfelle svaret er at dette ikke er optimalt; styr unna! Det er fryktelig skadelig for salget ditt  om eiendommen presenteres dårligere enn den burde. Markedet er ikke rasjonelt, oppmerksomheten er emosjonell og man må gi rette kjøpere rette grunner til å fatte interesse.
• Er det megleren som selv gjennomfører alle ledd i prosessen, eller settes viktig arbeid bort. Minimum bør være at megleren alltid selv er på visningene og håndterer all kundepleie, spesielt budrundene.
• Ringer megleren og snakker med alle kundene eller sendes det sms? Sendes bare sms; styr unna! Dette har ingenting med megling å gjøre og er bare en formidlingstjeneste. Megling er noe helt annet og krever interaksjon, samtaler og forståelse for å finne de beste løsningene.

Thomas Bull Wingaard er adelingsleder og megler hos Eiendomsmegler1. Her er hans råd:

• Første bud er å gjøre litt forberedelser på hvem du skal invitere til en uforpliktende befaring hos dere.
  

  FOTO: Eiendomsmegler1

• Hør med venner og bekjente om de har noen meglere de vil anbefale
• Ta med dine egne erfaringer fra visninger du har vært på. Er det meglere som har framstått på en slik måte du ønsker at din megler skal være?
• Hvilke megler og meglerfirma presenterer seg på en måte dere liker?
• Hent inn flere meglere. Inviter gjerne 2-4 meglere hjem til dere. Slik kan dere få en god presentasjon, tilbud på salg og ikke minst følelse på hvem dere har troen på kan gjøre en best mulig jobb på nettopp deres bolig! Man trenger heller ikke hente inn for mange meglere. Lett for at det blir for mye å holde styr på, og vanskelig å differensiere de ulike meglerne.
• Andre bud er å bruke den uforpliktende befaringene på en god måte. Sørg for at boligen og dere er klar for å ta imot megleren. Sett av god tid til hver megler (minimum 1 time på hver).
• Få med deg hvordan meglere opptrer. Er han eller hun genuint opptatt av boligen deres?
• Hvordan presenterer megleren seg? Husk at fremtoningen til megleren nok er den samme når han eller hun skal presentere boligen deres på en visning.
• Ikke vær redd for å utfordre megler. Hvordan er lokalkunnskapen? Har megler kontroll på tidligere salg i området? Har megler solgt i området tidligere? Dette er ting megler må kunne svare på i en visningssituasjon også.
• Hvordan er salgsevnene til megleren? Er det en megler som er «på»? Har megler teften som skal til for at dere skal oppnå et optimalt resultat?
• Få med dere hva som blir presentert underveis i befaringen. Er meglers konsept og anbefalte valg på markedsføring, klargjøring, styling, prissetting mm fornuftig og gjennomtenkt?
• Få en god oversikt over alle kostnader forbundet med salget og hva som er inkludert.
• Bruk magefølelsen på om dette er megleren dere har mest tro på, og den riktige for dere og nettopp den type bolig dere skal selge. Sørg også for at megleren har tid til å håndtere salg av deres bolig!
• Når dere har hatt en god gjennomgang med et par meglere, så sitter man ofte igjen med en god følelse på en eller to stykker. Kontakt gjerne den eller de mest aktuelle meglerne igjen (gjerne på telefon) for å prøve å få en endelig bekreftelse. Hvordan framstår megler på telefonen? Husk at han eller hun også skal ha kontakt med dine potensielle kjøpere pr. telefon ila en salgsprosess.
• Dere har nå hatt en god gjennomgang og vil nok kunne ta et godt begrunnet valg av megler.
• Husk å ikke baser deres valg av megler kun på pris på meglertjenesten (provisjon, markedspakke mm).  Det kan være veldig dyrt å velge feil megler. Gå for den megleren dere har mest troen på, og har fått best inntrykk av!

Christer Vikebø er partner og megler hos Privatmegleren Vikebø og Jørgensen. Her er hans råd:

• For mange boligselgere framstår eiendomsmegling som et homogent produkt/hver megler fremstår gjerne relativt likt. Det er derimot forskjell på
  

  ARKIVFOTO, Bergens Tidende

  både produkt og meglere.

• Mitt absolutt beste råd er at den som skal selge lytter til Forbrukerrådet og henter opp mer enn en megler. Slik får du både avsjekket egen magefølelse, samt hvilke produkt og meglere som eksisterer. Samtidig får du også dannet deg et bilde av boligens markedsverdi, samt markedspris på den tjeneste du er ute etter å kjøpe. Du trenger derimot ikke hente opp fem meglere, da risikerer du å gå deg vill i all informasjonen.
• Forhøre deg med venner og bekjente. Har noen en megler de ønsker å anbefale, inviter vedkommende til å befare din bolig. Lytt likevel ikke utelukkende til «gode» råd og erfaringer fra venner eller arbeidskolleger. Det er den beste megleren du er ute etter, ikke megleren din kollega har i vennekretsen sin.
• Inviter meglere fra selskaper som er godt representert i ditt nærområde. Mange boligselgere velger dette foretaket eller denne megleren. Her får man trolig god kunnskap om både pris og fasiliteter i ditt nabolag med på kjøpet, noe du vil kunne dra nytte av.
• Tilbyr banken din meglertjenester skader det ikke å ta med en representant fra dem. Bland derimot ikke sammen bank- og meglertjenester. Et langt og godt kundeforhold til banken er absolutt ingen garanti for at deres megler er det beste valget.
• Faglig tyngde er viktig, men evnen til å prestere er selve nøkkelen. Gode karakterer og en fengende tittel kommer til kort når teori settes ut i praksis – det er forskjell på kunnskap og visdom. Det du ønsker er en megler som på en tilfredsstillende måte implementerer sin kunnskap for å gi deg et optimalt resultat. Du ønsker rett og slett en megler som gjør seg bedre på visning en bak en datamaskin. Test gjerne meglerens kompetanse ved å be om en begrunnet presentasjon av hele salgsprosessen.
• Det finne uendelig med «Slik velger du megler» – artikler. Det som er pussig er at ingen av dem ber deg velge en megler som er en fremragende selger. Om det er positivt eller negativt er vanskelig å si, men verden har en tendens til å belønne energiske og utadvendte personer. Du ønsker en megler som er flink med mennesker, i stand til å avdekke behov og ikke minst presentere boligen på en god måte. Aller helst burde punktet vært satt som nummer to, men det hjelper lite at megleren er i stand til å snakke godt med deg på befaring, om vedkommende ikke svarer telefonen når potensielle kjøpere forsøker å nå ham.